小区加装电梯，是少数服从多数呢？还是一致同意？

小区加装电梯工作是近年来的社会热点和民生重点，第十三届全国人大一次会议和二次会议上，小区加装电梯连续两年被写入政府工作报告，可见国家对加快推进小区加装电梯工作十分重视，然而事实上这项工作的推进并不顺利。对于加装电梯，高层业主是强烈要求，而低层业主则是坚决反对。反对的理由很简单，就是加装外挂式电梯后必然对底层的采光、通风、安静产生严重影响，而且还会使低层物业价值降低。

对于这一争议，高层业主们试图从法律的角度寻求解决方案，今年1月1日《民法典》正式实施后，高层业主们认为在《民法典》278条里找到了法律依据。

《民法典》278条是这样规定的：对于改建、重建建筑物及其附属设施等事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，而并且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

根据以上法律规定，高层业主认为《民法典》278条赋予了业主通过少数服从多数的议事方式决定是否加装电梯的权利。

对此，周律谈谈个人看法。第一，《民法典》278条是否适用于加装电梯？第二，如果加装电梯事项采用少数服从多数的议事方式，需要考虑哪些事项。

第一个问题，电梯属于《民法典》278条中的附属设施毋庸置疑，但是加装电梯是否属于改建、重建附属设施事项呢？笔者认为加装电梯不属于改建或重建附属设施事项，因为加装电梯不同于改装或重装电梯，改装或重装电梯是指在原来就有电梯井和电梯的基础上进行改造或者重建，而加装电梯是指在没有电梯井的情况下另外安装外挂式电梯。所以，《民法典》278条并不适用于加装电梯而只能适用于改装或重装电梯。

第二个问题，如果加装电梯事项采用少数服从多数的议事方式表决，需要考虑哪些事项呢？

在具体实施中我们首先要考虑的是表决的内容，如果单单针对是否加装电梯一事进行表决，我相信绝大多数的中高楼层业主都会同意，但如果是对低楼层提出的补偿方案和加装费用的分摊方案进行表决，中高楼层业主未必都会同意。其次，我们要考虑如果采用少数服从多数的议事方式是否可以损害他人合法权益的问题。笔者认为，任何法律的适用都应该建立在不损害他人合法权益的基础上，《民法典》278条的立法本意也绝不是授权高层业主可以通过多数决的方式去损害低层业主的合法权益。所以，不论是少数服从多数还是一致同意，对低层业主进行充分足额的补偿都是首先必须要解决的问题。同时，《民法典》280条也进一步规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

来源：君子汇周律师