定了！青岛老楼加装电梯，无须征得全体业主同意

加装电梯需要全体业主同意，很多老楼因“一票否决”而加装不了电梯。为此，青岛市去年上半年启动了对加装电梯政策的修订工作，日前，青岛市既有住宅加装电梯暂行办法出台，新办法调整了加装电梯征求意见范围比例，不再必须征得全体业主同意。

近年来，随着经济社会的快速发展，既有住宅加装电梯出现了一些新问题和新矛盾，居民对修改调整青岛市现行加装电梯政策的意愿愈发强烈。尤其是今年1月1日正式实施的《民法典》，对业主共同决定事项表决规则做出了调整。上海、广州、杭州、济南等地，均将加装电梯的表决规则依据《民法典》做出了调整。经过多轮次座谈、面向社会公开征求意见、专家及媒体公开论证、风险评估、合法性审查等程序后，青岛制定出台《青岛市既有住宅加装电梯暂行办法》。

《办法》共有28条，主要包括制定依据、遵循原则、适用范围、职责分工、征求意见及表决规则、加装电梯基本要求和基本程序及相关鼓励引导性条款等内容，其中调整了加装电梯征求意见范围比例，原政策需加装电梯所在单元业主全体同意，新政策可以按照有关法律法规的规定进行表决，而不再必须需要全体业主同意。

据了解，2016年12月，青岛市发布《关于印发青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案的通知》，为既有住宅加装电梯奠定了政策基础，其后陆续发布了《青岛市既有住宅加装电梯设计导则》《青岛市既有住宅加装电梯办理指南》《关于进一步推进既有住宅加装电梯工作的通知》《市级既有住宅加装电梯奖补资金管理办法》等配套政策。截至目前，青岛市已有233部加装电梯交付使用，另有131部正在组织实施。

下一步，青岛市住房和城乡建设局将会同相关单位加强政策解读，推动政策落地，同时对《青岛市既有住宅加装电梯办理指南》《青岛市既有住宅加装电梯技术导则》等相关配套政策予以完善。

一是进一步明确了各级各部门的职责分工。为保障既有住宅加装电梯工作顺利推进，确保各相关单位根据工作职责做好服务保障，发挥应有作用，形成工作合力，对市住房城乡建设局、市财政局、市自然资源和规划局、市市场监管局等市直单位工作职责进行明确。

对各区（市）政府组织实施的责任作出如下要求：负责辖区范围内既有住宅加装电梯工作的统筹，明确牵头部门，配置工作人员，健全工作机制，优化工作流程，组织辖区内相关部门提供“一站式”咨询服务和手续办理。

对街道（镇政府）作出如下要求：负责辖区内既有住宅加装电梯需求情况的摸查，建立工作台账；负责成立服务机构、纳入窗口服务，做好宣传发动、服务指导、业务办理等工作，引导各利益相关方按照“充分协商、兼顾各方”的原则，理性表达意见诉求，妥善化解矛盾。

二是进一步完善了矛盾化解机制。《办法》第四条要求街道积极介入，发挥协商议事作用，引导各利益相关方按照“充分协商、兼顾各方”的原则，理性表达意见诉求，妥善化解矛盾。第五条要求充分保障相关业主知情权和表达权，初步方案及设计方案要充分征求拟加装电梯服务范围内全体业主的意见。第十四条要求对公示期间提出的合理化建议，实施主体应会同设计单位积极进行方案优化，降低对相关业主的不利影响。第二十四条提出应通过协商方式确定受损业主补偿方案，或依法维护其自身权益。

三是调整了加装电梯征求意见范围比例。原政策对征求意见范围比例的要求是：需经楼座专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意，且加装电梯所在单元业主全体同意。为与《民法典》有关要求保持一致，《办法》第五条要求，既有住宅加装电梯应当充分保障相关业主知情权和表达权，充分征求拟加装电梯服务范围内全体业主的意见，并重点征求加装电梯后可能直接影响其他利益相关方的意见。加装电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分业主同意，加装电梯拟改变业主共有部分用途的，按照有关法律法规规定执行。业主之间经过充分友好协商，但确实达不成一致意见的，《办法》第六条指出，可以按照有关法律法规的规定进行表决：由本单元（本栋）专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意并签订书面同意意见。

四是拓展了适用范围。《办法》明确，本市行政区域内国有土地上依法建设并投入使用,具有合法建设手续和权属证明，且符合加装电梯条件的四层及以上未设电梯的单元式多业主既有住宅，适用加装电梯政策。同时，以下类型住宅同样适用：

1.住宅原规划设计方案中设有电梯，也建设了电梯井，但未实际安装电梯的房屋，在业主协商一致后，可直接采购电梯设备，按要求办理电梯安装开工告知、设备监督检验等手续。

2.住宅底层为二层及以上网点或高度为7米及以上平台的，居民需经网点或平台入户，可依托网点或平台加装电梯。

3.依法依规建设的城镇旧村改造回迁房及机关、企事业单位的公有（集体）产权住宅，实际为个人所有未办理个人房产证的，产权单位能提供房产使用人等有关情况说明且产权单位及房产使用人同意加装电梯的,适用本办法。

4.部队在国有土地上建设的干休所、集资房、经济适用房等已向个人发放房产证的房屋，或产权单位能提供对房产使用人等有关情况的说明，且产权单位及房产使用人同意加装电梯的,适用本办法。

5.前期建设手续不全，已经建成入住但暂时无法办理房产证的房屋，应当在补齐有关建设手续，完成房屋初始登记，具备办理个人房产证条件后，再按本办法加装电梯。

五是进一步优化明确了办理流程。为加快推进加装电梯工作，提高推进效率，在确保房屋安全、施工质量的前提下，优化明确了相关流程。

1.初步征求相关业主加装电梯意愿。

2.实施主体编制初步方案。

3.按《办法》征求意见比例及表决规则，经充分友好协商后，签订相关书面协议。

4.实施主体备齐相关材料后，向各区（市）加装电梯牵头部门提交项目登记申请。

5.实施主体委托具备相应资质的设计单位出具设计方案。

6.方案在显著位置进行公示，公示时间除法律法规规章另有规定外，不得少于10日。

7.项目开工建设前，实施主体按照规定向区（市）有关部门办理规划审查、土建施工等手续，书面告知市场监管部门并申请监督检验。加装电梯影响或改变供电、供水、排水、供气、供热、通信、消防等设施的，应当办理相关手续。

8.项目竣工后，实施主体组织设计、施工、安装、监理等单位共同对项目进行竣工验收，并移交相关档案资料。

9.实施主体按有关规定向项目所在区（市）特种设备使用登记部门申请办理登记手续。

六是增加相关鼓励引导性条款。为提高服务效能，保障加装电梯项目有效推进，《办法》提出若干鼓励引导性条款。

1.为统筹推进，降低成本，《办法》第二十一条鼓励区（市）政府建立“老旧小区改造+加装电梯”工作机制，在老旧小区改造时，统筹推进加装电梯。鼓励实施集中采购、连片加装、统一维护，降低加装成本。

2.为探索超前服务和成片推进机制，《办法》第二十二条鼓励区（市）政府提前组织有关部门对辖区内加装电梯可行性进行连片勘验规划，出具勘验意见。

3.为进一步减轻居民出资压力，探索多形式加装电梯模式。《办法》第二十三条鼓励社会资本积极参与,依法探索代建式、租赁式等模式,推动既有住宅加装电梯工作。

4.为探索加装电梯全周期、长周期安全管理风险保障及服务机制，《办法》第二十四条鼓励保险机构创新保险机制，发挥保险的事故赔偿和风险预防作用，促进加装电梯使用管理和维护保养水平提升。

5.为进一步提高推进效能，减轻居民负担，《办法》第二十条鼓励相关专业经营单位应优先安排加装电梯的电力扩容、管线迁移等配套项目实施计划，公布办事流程，优惠收取有关费用。